北京板块你可能忽略了当下最适合置业的大版块

财经新闻 2020-01-04117未知admin

  其实围绕大,可作选筹的区域有很多,15、16年价飞速上涨,这里吸引了全国投资客的目光。随着17年开始执行严格的限购限贷政策,投资买的客群逐渐减少,个别的价格直接跌到了三分之一以上甚至腰斩。

  挤去泡沫,住不炒之后,本文从自住的角度聊聊,当下最适合置业的版块——固安。

  关于周边的区域,我之前写过很多,各有优劣,但固安是相对比较特殊的区域。希望这篇文章,能给大家带来关于固安的一些新认知。

  提起固安,很多人的传统认知是“距离正南50公里”。这个定位很好,但对上班族来说,还需要更精准一些。

  在上班族,并不是都要在上班的。实际上很大,而且是多中心格局。

  上图是通勤轨迹网络结构图(from市政厅)。我们可以看到,的上班族们,大部分生活轨迹是没有交集的,而是各自活跃在的通勤圈层。

  所以工薪族们,对大周边的区域,有着相对狭隘的认知,而且要通勤的便利——不要跋山涉水,不要横跨区域,首先选择接壤的地区。

  在通州、国贸上班的人,首先选择的是北三县,在大兴、亦庄上班的人,首先看的是固安。

  而大兴新机场落地之后,与其说,固安在京南50KM,倒不如说固安距离大兴机场只有10KM——更能精准的让人清楚,固安的区域优势。

  我们来看固安的具体区位。固安东北方向10KM的距离就是大兴机场。固安和大兴中间仅隔着一条永定河。

  第一条是大广高速,北京板块这条是固安连接的主要干道,还有一条京广线国道,这条道是最早修通的,也为后来固安的发展起到了很大作用。

  很多人对固安不够了解,总以为固安是靠着大兴机场才炒起来的。实际上,因为固安的地理很优越,早在2007年前后,就已经陆续有的外溢人群扎根这里。

  固安并不是单纯的投资炒作之地,因为地理优越,很早就有客群认可了。

  固安最早的,也是源于106国道沿线,那时候还是以小高层、中高容积率的紧凑为主,排布在道两侧。

  好处就是对比很便宜。尤其是永定河·孔雀城的入驻,吸引了很多南部以刚需置业为主的人群。(目前,106国道沿线也是固安租金相对比较高的地方,京东、京东方、振邦等企业员工,有很多来这个区域租。)

  最早固安是没有炒的概念的,即使固安本地的有钱人,手里也不会买很多套子屯着。后来,北京板块2014年新机场敲定地址,加上随之而来的2015-2016年周边区域炒作正盛,固安的价格炒作达到了最高点。

  2014-2017,从7000元的直接冲到了25000元,可以说三年多的时间翻了三倍以上。

  那几年是固安最高光的时刻,在周边区域里,最火的版块不是燕郊大厂,而是固安。

  新机场利好加上全国正处于一牛上涨期,几乎所有人都知道了固安的价值,当然固安的利好也提前被,泡沫达到最高。也就是那几年,原本适合置业的固安,给人留下了投资炒作的印象。

  对买人来说,固安目前稳定在15000元左右,泡沫已经完全挤压掉。同时相对限购限贷、需要全款购买的北三县来说,固安20-30万的上车门槛足够低,安全垫也很厚。(这里不多解释,猫叔欲满满)

  从京津冀一体化的大战略方向来说,固安还有一个区域优势是,处于、天津、雄安三个重要经济圈的中心。所以也会承接未来交通枢纽的一个作用。

  比如计划于2020年建成的京雄城际,是连接新机场到雄安新区的重要线,未来在固安设固安东站,可实现固安到新机场15分钟。未来,还有固保城铁、廊涿城铁、新机场快轨等等,可以期待。

  这里重点强调一下S4线,并不是炒作中的地铁4线线已经很拥挤,如果再延伸到固安,不仅不能增加可观的客流,反而会为4线的承载加重更大压力。

  我们看《城市总体规划(2016-2030年)》中提到的“新建市郊铁平谷线固安段、城际铁联络线中心城区段”。目前比较常见的说法是,很有可能以城际轻轨的形式。请大家多注意信息,不要轻信相关炒作。北京板块

  但对比长三角、珠三角,京津冀城市群的短板也很明显——大部分卫星城缺乏明确、完整的规划。这几乎成为很多人诟病的地方。

  毕竟单纯的基础设施升级,本身并不能驱动区域经济增长、人口流入,引入能够创造就业机会的投资才可以。

  而产业方面,固安确实做得很好。从产业发展的角度来讲,固安属于业态提升型的城市。这一类城市本身就具备吸引产业人口的基础和工业用地资源——只要有一个契机,就能获得比较快的提升。

  固安产业新城所在的,挨着永定河,现在产业新城的规模,大概是老城区的1.5倍。

  2002年6月,固安通过公开竞标,引入华夏幸福投资、建设、运营固安工业园区。固安从一个发展水平相对落后的小县,发展成为各项指标领先的新兴城市。

  2004 年固安县的一般公共预算收入为0.71亿元,2018年攀升至45.60亿元,平均复合增速达35%,总量排名全市第二位,全省第三位。在中国社科院发布的《中国县域经济报告(2018)》中,固安位列2018 年全国投资潜力十强县(市)第四位。

  随着新机场的正式投入使用,临空经济区辐射带来海量的客流、商业流和资本流,会给固安产业带来更大的推动力。

  目前幸福港商业综合体、医院、公园、八中学校等等城市配套都已经很齐全。目前来看,固安已经很宜居了比正在建设的大厂潮白新区、香部要成熟很多。期待未来大厂、香河也会有固安这样的市容市貌。

  从我跑盘的感受来说,周边区域发展最成熟的依然是燕郊。但燕郊起步很早,交通也很拥堵。而去固安,无论是高端占比还是居住品质、交通情况,确实要比燕郊好很多——后来者的发展,往往借鉴前车经验,固安不能不对燕郊说一声感谢。

  回答这个问题的前提就是我上文一再强调的:固安并不是单纯的炒作区域,而是有真实的刚需购买群体。

  如果你认可固安的区域价值,并且有真实的自住需求。那么我的是:虽然我无法精准的预测未来的涨跌情况,但我始终认为,涨上去的价格,依然还会涨到那个价位。

  对刚需群体来说,更多希望持有产抵御通货膨胀,满足资产保值的需求,而不是通过价的大涨大跌做波段炒。

  就像猫叔一位在大兴机场上班的粉丝。他问我,如果自住的话,太贵,而手里只有20多万的存款,那么固安能不能买。

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